Acheter un appartement sur plan en République dominicaine, c'est payer un bien qui n'existe pas encore, par versements échelonnés, à un promoteur qui en détient seul la maîtrise jusqu'à la livraison. Dans les brochures, un mot revient comme une assurance : « fideicomiso ». Il désigne un mécanisme précis, créé par la loi 189-11 du 16 juillet 2011 sur le développement du marché hypothécaire et le fideicomiso. Ce que ce mécanisme protège, ce qu'il laisse sans protection, et ce que la loi n'impose pas, se lit dans le texte lui-même.
Un patrimoine séparé, confié à un tiers
L'article 3 de la loi définit le fideicomiso comme l'acte par lequel une ou plusieurs personnes, les fideicomitentes, transfèrent des droits de propriété ou d'autres droits à une ou plusieurs personnes morales, les fiduciarios, « para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido ». Le fiduciaire administre ce patrimoine selon les instructions reçues, au profit des bénéficiaires, les fideicomisarios.
Dans une promotion immobilière, le schéma habituel est le suivant : le promoteur apporte le terrain, les acheteurs versent leurs paiements, et le tout forme un patrimoine distinct géré par une fiduciaire. L'article 7 précise que ce patrimoine est « autónomo e independiente », séparé des biens personnels du promoteur, de ceux de la fiduciaire et de ceux des bénéficiaires, ainsi que des autres fideicomisos que gère la même fiduciaire.
La loi prévoit par ailleurs, à son article 58, un type particulier, le fideicomiso de desarrollo inmobiliario, destiné à l'investissement dans des projets immobiliers « en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta ».
Ce que la séparation protège
La conséquence pratique figure à l'article 9 : « Los bienes transferidos al fideicomiso y los que sustituyan a estos, no pertenecen a la prenda común de los acreedores » du promoteur, de la fiduciaire ou des bénéficiaires, sauf exceptions prévues par la loi. Si le promoteur s'endette ailleurs, ses créanciers ne peuvent pas, en principe, saisir le terrain ni les sommes versées par les acheteurs au fideicomiso.
Cette protection a une condition. Selon l'article 18, le fideicomiso ne produit ses effets à l'égard des tiers qu'« desde la fecha en que el mismo haya sido inscrito en los registros públicos correspondientes ». Un fideicomiso annoncé mais non inscrit ne protège rien vis-à-vis des créanciers.
Ce qu'elle ne protège pas
L'article 9 comporte une exception qui intéresse directement l'acheteur. Les créanciers du promoteur conservent le droit de saisir les biens apportés si leur créance est antérieure à l'apport et garantie par une sûreté sur ces biens, déclarée comme l'exige le littéral b) de l'article 13. Un terrain déjà hypothéqué au moment de l'apport reste donc exposé à ce créancier.
La loi ne prévoit pas non plus de garantie d'achèvement. Le fideicomiso sépare les fonds du projet des autres affaires du promoteur ; il ne crée aucune ressource supplémentaire si ces fonds ne suffisent pas à terminer l'immeuble.
Une seule obligation légale, qui ne vise pas la vente privée
Aucune disposition de la loi 189-11 n'impose le fideicomiso à un promoteur privé qui vend sur plan. La loi ne le rend obligatoire que dans un cas, fixé par son article 136 : « Cada proyecto de viviendas de bajo costo realizado mediante aportes del Estado y con participación del sector privado deberá realizarse a través de la incorporación de un fideicomiso para la construcción. » L'obligation vise les logements à bas coût réalisés avec un apport de l'État, dont le prix plafond est fixé par l'article 129, porté à 4,5 millions de pesos par la loi 338-21 et ajusté chaque année selon l'inflation.
Pour toute autre vente sur plan, le fideicomiso relève du contrat. C'est à l'acheteur de l'exiger et de vérifier qu'il existe.
La différence avec la France est nette. L'article L261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation impose au vendeur d'un immeuble à construire de souscrire, avant la conclusion du contrat, une garantie financière d'achèvement ou de remboursement des versements. En République dominicaine, aucun texte n'impose d'équivalent dans la vente privée.
Qui peut être fiduciaire
L'article 25, dans sa rédaction issue de la loi 249-17, limite la fonction de fiduciaire aux personnes morales constituées en République dominicaine « cuyo fin exclusivo sea actuar como tales », aux banques multiples, aux associations d'épargne et de prêt, et aux autres entités d'intermédiation financière autorisées par la Junta Monetaria. Les sociétés dont c'est l'objet exclusif doivent s'enregistrer auprès de la DGII, qui assure leur supervision. Une société de promotion, dont l'objet n'est pas exclusivement fiduciaire, ne figure pas dans cette liste.
Les comptes, et un délai de 90 jours
L'article 30 oblige le fiduciaire à rendre compte de sa gestion selon ce que prévoit l'acte constitutif et, à défaut, « por lo menos dos (2) veces al año y al extinguirse el fideicomiso ». Le rapport doit contenir au minimum les états financiers de la période et le détail des placements.
Le paragraphe I du même article fixe une règle que peu d'acheteurs connaissent. Un rapport qui n'est pas contesté dans le délai prévu par l'acte, ou à défaut dans les 90 jours de sa réception, est réputé tacitement accepté. Le fiduciaire est alors libéré de toute responsabilité pour la période couverte, sauf faute, négligence ou dol.
Avant de signer
Le texte de la loi indique ce que l'acheteur peut demander. D'abord, le nom de la fiduciaire et sa nature, pour s'assurer qu'elle figure parmi les entités autorisées par l'article 25. Ensuite, la preuve de l'inscription du fideicomiso dans les registres publics, sans laquelle l'article 18 le prive d'effet envers les tiers. Puis l'acte constitutif, pour y lire les charges déclarées sur le terrain au titre de l'article 13, les instructions données à la fiduciaire et la périodicité des rapports. Enfin, la place exacte de l'acheteur dans l'acte : l'article 30 organise la reddition de comptes envers les fideicomisarios et, le cas échéant, le fideicomitente, et c'est cette qualité qui donne accès aux rapports.
Une fois le contrat signé, chaque rapport de gestion se lit à réception. Une contestation écrite, adressée dans le délai, est la seule manière de conserver ses droits sur la période concernée.
Correction du 2 octobre 2026 : la liste des entités habilitées à être fiduciaires citait l'article 25 dans sa rédaction de 2011. La loi 249-17 en a retiré les administratrices de fonds d'investissement et les intermédiaires de valeurs. Le paragraphe a été mis à jour ; les conclusions de l'article sont inchangées.